持分土地可以賣嗎？完整解析共同持有土地買賣流程、限制與貸款方式

作者：新光二胎貸款專業團隊

有持分土地卻不知道能不能賣，或擔心共有人不同意、貸款受阻？
本篇整理持分土地買賣的條件、流程、法律限制與貸款方式，幫你合法又安心處理共有土地，避免法律爭議與交易風險。

持分土地買賣快速看

• 持分土地是什麼？常見情況與產生原因
  • 公同共有v.s.分別共有土地的差異
  • 為什麼會有「未分割土地」
• 持分土地可以賣嗎？有什麼限制？
• 持分土地買賣流程5步驟
• 哪裡可以辦理持分土地買賣？
• 持分土地不好賣？還有另一個辦法
• 共有土地買賣注意事項
• 申辦持分土地貸款更簡單、更靈活！
• 持分土地買賣PTT精選QA

持分土地是什麼？常見情況與產生原因

持分土地，又稱「共同持有土地」，指一塊土地由兩人以上共同擁有，每位共有人依法擁有應有部分，但實際上並沒有劃定哪一區屬於誰。這種情況在不動產交易中相當常見，尤其在未分割土地買賣 與繼承案例中，更容易出現糾紛。

持分土地的常見來源主要有兩種：

1. 繼承產生（公同共有）
   最典型的情況是繼承遺產時，多位繼承人尚未完成分割程序，該土地就成為「公同共有」。此時整筆土地需共同管理，任何買賣或設定抵押，都必須獲得全體同意。
2. 共同購地或合夥投資（分別共有）
   如果親友或事業夥伴合資購買土地，登記時會依照出資比例分別記載，例如 A 40%、B 30%、C 30%，這就是「分別共有」。在這種情況下，共有人可以單獨處分自己的持分，但其他共有人仍享有優先購買權。這類情況較常見於投資性質的共同持有土地買賣。

另外，《民法》第823條規定，每位共有人都有「分割請求權」。也就是說，即使只有一位共有人提出申請，也可以依法要求土地分割，讓「共有」轉變為「單獨所有」，方便日後出售或貸款。

公同共有v.s.分別共有土地的差異

在法律上，共同持分土地又可分為「公同共有」與「分別共有」兩種形式，兩者的權利劃分與處理方式差異明顯：

• 公同共有：沒有明確的持分比例，常見於繼承案件。繼承人尚未分產前，所有人共同擁有整筆土地，需共同管理與負擔相關稅費，任何處分皆需全體同意，較不具彈性。
• 分別共有：每位共有人擁有明確比例（如 30%、40%），可單獨處分，但仍需尊重優先購買權。此類型較常見於多人購地投資或已完成繼承分產。

持分土地買賣流程5步驟

步驟如下：

步驟1、提出申請

您可以選擇撥打諮詢專線：0917-333666 或利用LINE諮詢新光貸款專員，提交申請，以便更方便的完成程序。

步驟2、進行評估

根據需求對目標位置進行全面評估與周密規劃，並精心整理成詳盡的報告。這份報告將包括對地理環境、安全考量、資源配置等方面的分析，以確保任務的順利執行與成功完成。

步驟3、審核

客戶在收到評估報告後，擁有與專業的對接專員進一步確認詳細內容的機會，這有助於解答可能出現的疑問，並提供更深入的了解。

步驟4、簽約

確認無誤後，即可進行簽約。在簽署前，請仔細檢查合約內容，確保其中包含詳細的持分土地買賣規劃，及相關金額資訊。這是確保雙方權益的重要步驟，請務必注意細節。

步驟5、過戶

一旦成交達成，我們將迅速處理款項，按時撥款給客戶，以完成土地持分買賣交易。我們致力於提供專業、高效的服務，確保雙方滿意，建立長期合作的良好關係。

哪裡可以辦理持分土地買賣？

想處理持分土地買賣，不一定要自己一人摸索，其實有多種合法管道可以協助你完成交易。
以下列出四大常見處理方式，依照你的需求選擇最合適的：

1、民間顧問機構

委託民間專業顧問機構，代辦土地買賣事宜，能免除繁雜相關流程，省卻尋找買家的麻煩。

無論共同持有人是否有購買意願，或對土地買賣法規不熟悉，甚至是時間壓力等情況，都能得到解決。顧問機構的專業團隊將為您提供全方位的服務，從市場評估到協商過程，直至交易完成，都將有專業人士為您把關，以確保您的利益最大化。

2、委託合法專員辦理

代書是專門處理不動產買賣登記的專業人士，熟悉持分土地相關法條與流程。合法代書可協助你：

• 準備買賣合約與切結書
• 辦理產權查詢與過戶申請
• 計算稅金與登記費用

3、詢問其他共有人是否願意收購

共有人享有優先購買權，若你想出售自己的土地持分，不妨優先詢問其他共有人是否有意購買。這不僅可加速交易流程，也能減少潛在的法律糾紛。

但若共有人意願不高或無回應，則可考慮其他處理方式，如委託第三方出售，或申請法院裁定強制分割。

4、自行找買家或透過房仲媒合

持分人在出售持分土地時，可以自行尋找有意收購的買家，但對於土地買賣法規不熟悉的土地持有者而言，此方法存在風險。因此，建議在尋找買家時，可以考慮以上兩個管道，更加安全地進行土地交易，避免遭受不法分子的利用和詐騙行為：

• 諮詢地方政府相關部門或專業律師，獲取有關土地買賣的法規信息和建議。
• 考慮委託房地產中介機構，或專業土地代理人來處理土地交易事宜。

持分土地不好賣？還有另一個辦法

許多人手上有持分土地，但礙於共有人不同意或無法找到買家而陷入資金困境。其實除了買賣外，你還有另一個選擇──持分貸款。

即使土地為共同持分，只要你個人持有的部分具備價值，也能向民間貸款申請貸款。
這一類型的貸款可不需共有人同意，只以你名下的那一部分設定抵押，過程保密，快速撥款。

 

比較項目	持分土地買賣	持分土地貸款
定義	將土地部分擁有權轉讓給另一方	在土地上設定抵押，以此作為貸款擔保
所需時間	視法律程序和交易條件而定，通常需要數周至數月	取決於貸款申請程序，通常1~2個工作天(最快可當日撥款)
是否需其他共有人同意	是	否
限制	買家需要與其他共有人協商買賣條件	抵押將限制土地所有者，進行其他大規模改變或負債
優點	可以清晰地劃分土地所有權	可以快速獲得資金，不需要出售土地
缺點	需要所有共有人同意，交易較複雜	負擔高利息和還款壓力，可能導致土地喪失

若你暫時不想失去土地，但又有資金需求，持分貸款是靈活又務實的解決方案。新光貸款提供一對一協助，讓你安全運用土地價值，不必看其他共有人臉色。

共有土地買賣注意事項

在處理持分土地買賣時，不僅要符合法律規定，更要妥善處理與共有人之間的權益，以下是買方與賣方需要注意的重點：

「買方」應注意：

• 共有人依法享有優先購買權。購買前，務必確認賣方是否已通知所有共有人。
• 共有人可以在相同條件下取代你成為買家
• 若已簽約，但共有人行使優先權，可能導致合約終止，因此須確認合約是否有 違約或賠償條款。
  👉 建議要求賣方提供「放棄優先購買權切結書」，確保交易安全。

「賣方」應注意：

• 應主動通知所有共有人，並保留通知紀錄與回覆。
• 尊重共有人是否行使優先購買權，不得隱瞞或跳過。
• 在過戶前應取得「不行使優先購買權切結書」，作為合法交易依據，避免後續糾紛。

⚠️ 違規買賣可能面臨民事賠償

若賣方未通知共有人、直接將土地轉讓給第三人，可能構成違反義務，共有人可依法提出：

• 行使代位購買請求
• 民事求償（差額損害賠償）

👉為避免觸法，所有共有土地買賣都應先釐清共有人名單、持分比例與同意情況。

申辦持分土地貸款更簡單、更靈活！

持有土地卻無法順利買賣，資金卡關怎麼辦？別擔心，除了出售，你還可以透過貸款靈活運用土地價值。尤其是透過新光貸款辦理持分土地，不僅不需共有人同意，流程也比你想得簡單快速。

為什麼選擇持分貸款而非買賣？

相較於持分土地買賣需共有人協調、流程冗長，持分貸款可單獨就你名下那一部分設定抵押，完全不影響其他共有人，也不需通知他人，更適合急需資金周轉者。

法律怎麼說？可以單獨抵押嗎？

可以！根據現行法規，你可以就個人應有部分進行抵押。但若要將整塊共有土地作為抵押，則需取得所有共有人同意。因此，單獨抵押自己的持分是目前最可行的做法。

不過，多數銀行與融資機構對共業土地態度保守，通常要求全體共有人同意，導致貸款申請困難。因此，選擇民間合法借款如新光貸款，更具彈性與效率。

新光持分土地貸款方案簡介

新光貸款提供合法、安全的借款平台，不限屋齡、地目、區域、不限坪數，只要你持有合法土地，即可申辦貸款：

項目	說明
貸款利率	月利率 0.85% 起（實際依個人條件調整）
貸款額度	視土地價值評估，最高可達3,000萬元
還款彈性	無綁約、可隨借隨還，最長貸款年限 7 年
條件簡單	年滿20歲，有土地持分即可申請，即使信用不佳也可評估核貸

有土地就能借，銀行辦不了的，我們來幫你！

無論你是因信用瑕疵、負債比高、聯徵記錄差，或單純不想經歷銀行冗長審核，新光貸款皆能提供一對一專業協助，量身打造最合適的資金解決方案。

不必等賣地、不用看共有人臉色，立即用你的土地持分靈活變現。

歡迎撥打24H免費諮詢專線0917-333666 ，或利用LINE向新光貸款專員詢問！

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